بعد الإنخفاض الذي شهدته أسعار الشقق في لبنان والذي لامس الـ %35 خاصةً في العاصمة بيروت، قُمنا بمقابلة مع الإستراتيجي في أسواق البورصة العالمية والشؤون الإستثماريّة جهاد الحكيّم للإستيضاح أكثر عن إتجاه السوق العقاري في لبنان وأسعار الشقق بشكل خاص.
تجدر الإشارة أنّ الحكيّم كان قد توقّع إنهيار أسعار النفط مباشرةً على شاشات التلفزة العالميّة مطلع سنة 2014 قبل كشفه عن الإنهيار المرتقب بأسعار الشقق في لبنان، وذلك ضمن دراسة نُشرت في 28 نيسان 2016 تُبيّن الترابط الوثيق بين أسعار النفط من جهة وودائع غير المقيمين وأسعار الشقق من جهة أخرى.
بحسب هذه الدراسة يتأثّر السوق العقاري في لبنان بعد 20 شهراً من إنهيار أسعار النفط التي انخفضت من 115 دولار للبرميل في حزيران 2014 إلى 56 دولار نهاية العام نفسه. وبالفعل بدأنا نتحسّس إنخفاضاً ملموساً بأسعار الشقق في مطلع تشرين الأول 2016 قبل أن يتفاقم الإنخفاض بحلول تشرين الأول 2017، وبالنسبة للحكيّم ستتسارع وتيرة الإنخفاض مع حلول تشرين الأول 2018 كون أنّ أسعار النفط التي سجّلت أوطى معدّلاتها (46 دولار) سنة 2016 (حسب الجدول أدناه) سينعكس تأثيرها مع حلول تشرين الأول 2018 لتتجه الأسعار بعدها إلى إنخفاض يتراوح بين الـ 50 والـ %55 مترافقاً مع زيادة في الخيارات المتاحة لمن يريد شراء شقة. فمن يريد الإستفادة من الـ %50 إنخفاض بالأسعار عليه الإنتظار لأنّها مسألة وقت فقط.
وتابع أنّ الإنخفاض سيطال الشقق الصغيرة كما الكبيرة حتى ولو اختلفت النِّسب، لأنّه عندما ينخفض سعر الشقة التي كانت بـ 500,000 دولار إلى 250,000 دولار، إذا لم تنخفض تلك التي كانت أصلاً معروضة بـ 250,000 دولار بشكل ملموس فعندها سيُبادر المُشتري إلى شراء تلك التي إنخفضت إلى 250,000 دولار من 500,000 دولار لأنّ قيمتها أكبر بكثير وبنفس السعر.
أما بالنسبة للمطوّرين العقاريّين فدعاهم الحكيّم للحدّ من إستثماراتهم في السوق العقاري في هذه الفترة بُغية إنخفاض التخمة في المعروض، ونصحهم أنّ يُخفّضوا أسعارهم طَوْعاً ليلاقوا القدرة الشرائية المتواضعة للشباب اللبناني، ليحدّوا بذلك من خسائرهم التي ستتفاقم في حال إنتظروا أكثر، والوقت ليس لصالحهم في ظلّ الإنخفاض الحادّ للطلب من قبل المغتربين اللبنانيين في الخليج وأفريقيا وإنعدامه من قبل الخليجيين والذي تأثر بفعل إنهيار أسعار النفط.
وبالنسبة للحكيّم أسعار النفط بحاجة إلى أن تُسجّل معدّل تداول سنوي فوق الـ 80 دولار للبرميل سنة 2018 ليبدأ إنعكاسها الإيجابي على السوق العقاري مطلع سنة 2021. وشدّد الحكيّم أنّ هناك فترة زمنيّة تستغرق بين السنة والسنة والنصف لتتأثّر المناطق خارج بيروت بنسب الإنخفاض التي تشهدها العاصمة كون أنّه في فترة إرتفاع الأسعار والفورة العقارية التي بدأت في بيروت مطلع سنة 2008 تأثّرت بها بقية المناطق بعد سنة ونصف وليس مباشرة.
وتابع الحكيّم أنّ أبرز العوامل الضاغطة على الإتجاه الإنخفاضي لأسعار الشقق هو الفارق الكبير بين العائد على الإيجار الذي لا يُشكّل حالياً سوى نصف العائد على الفوائد. وهناك إتجاه على أنّ يتّسع الفارق، فالفوائد مرجّحة للإرتفاع بينما عائد الإيجار إلى الإنخفاض، وفي حالة التوازن الإقتصادي يَتوجّب أن يكون العائد على الفوائد والإيجار متقاربَين في أقل تقدير.
جهاد الحكيّم
